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《申博体育_申慱亚洲官方网-在线*平台办公室关于印发申慱亚洲官方网:市促进房地产市场平稳健康发展措施的通知》文字版政策解读
日期:2024-05-08    来源:市住建局
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(一)支持统一配建公共设施。根据项目用地规模,按照详细规划及相关标准要求,集中布局、联合建设、合理配置托幼、社区服务及文体活动、卫生服务、老年养护、商业服务等设施,充分满足居民实际需求。

政策解读:

依据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018,对应居住区分级配套规划建设,并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施,主要包括基层公共管理与公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施。

(二)对拟出让用地,在详细规划编制中增加用地兼容性,支持居住用地、商业商务用地兼容比例灵活处置。在土地出让前核发规划条件阶段,科学合理降低容积率和用地强度,适当下调居住公建比例,加大低密度、高品质商品住宅用地供应。

政策解读:

在满足居民需要的同时,合理配置房地产开发项目用地中居住公建比例。

(三)鼓励低效用地盘活利用。对盘活低效用地房地产开发项目土地出让价款可以采取分期支付方式,竞买保证金不得低于出让最低价的20%,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过1年。

政策解读:

解读:支持鼓励低效用地盘活利用,对盘活低效用地房地产项目可以采取土地出让价款分期支付方式,有效缓解开发企业资金压力。

(四)降低房地产开发配套成本。新建项目水、热、气等市政基础设施建设费用,统一纳入土地开发支出成本中。

政策解读:

依据:《关于印发<申慱亚洲官方网:市供水供气供暖接入工程费用分担实施细则>的通知》(吉市发改价格联发〔2024〕17号)中第六条:与储备土地直接相关的市政配套基础设施建设费用可按规定纳入土地开发支出,由土地储备机构出资,不得由供水供气供热企业负担。属地政府(开发区)负责统筹协调各相关部门并按规定组织建设实施,所涉及的相关费用需经财政评审。并及时通知供水供气供热企业共同参与可研、设计、验收工作,确保满足市政配套基础设施与新建工程“同步建设,同步投运”要求。

(五)鼓励超低能耗建筑开发建设。经核定的综合节能率不低于85%,且符合住建部《近零能耗建筑技术标准》及申慱亚洲官方网:省工程建设设计标准《超低能耗公共建筑设计标准》《超低能耗居住建筑设计标准》相关要求的超低能耗建筑房地产项目,给予政策支持。

政策解读:

《申慱亚洲官方网:省住房和城乡建设厅关于组织申报2024年建筑节能低碳发展项目的通知》(吉建科〔2024〕7号)中:(一)超低能耗建筑:主要支持符合住建部《近零能耗建筑技术标准》及申慱亚洲官方网:省《超低能耗公共建筑设计标准》《超低能耗居住建筑设计标准》相关要求,综合节能率不低于85%。

(六)在满足绿地率要求的前提下,住宅项目配建停车场中,地下停车场、地上停车楼(库)、结建式停车库的泊位应不小于总泊位的70%。需设置机械停车设备的,机械停车泊位不得超过停车泊位总数的50%,且地下停车泊位不得少于停车泊位总数的90%。

政策解读:

在保证规划配建停车位总数不减的前提下,根据项目实际情况,切实必要可行的,可适当调整地上、地下以及机械停车位的总量占比,但地上、地下停车泊位比例调整与机械停车泊位比例调整只能两种方式中采取一种,且不得超过相应限定比例。

(七)鼓励创新居住户型设计,满足改善性住房需求。对尚未办理规划条件核实的住宅项目以及新建住宅项目,住宅项目可配置更开敞、舒适的阳台,合理设置设备平台。开敞阳台按照水平投影50%计算建筑面积和容积率;每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过5平方米的,不计算建筑面积和容积率;超出5平方米部分面积,按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

政策解读:

根据我市实际。

(八)住宅项目在建设用地范围内建设的售楼处,可在项目主体工程申报建设工程规划许可证前,先行申请办理临时建设工程规划许可证。售楼处结合商业网点等配套服务设施建设并纳入主体工程设计方案的,在建设项目主体工程办理建设工程规划许可证时,同步注销临时建设工程规划许可证;未纳入主体工程设计方案的,应在主体工程最后一次规划核实前自行拆除。

政策解读:

为实现建设项目“拿地即开工”,根据城乡规划法律、法规,参考南京等城市的成功经验,结合我市实际,建设单位或个人在签订土地出让合同、按规定缴纳土地出让金后,可在申请主体工程建设工程规划审批手续过程中,对售楼处先行申请办理临时建设工程规划许可证。

(九)提高回迁安置效率。根据回迁户意愿,鼓励支持各区政府货币化购买城市区域内已办理《商品房预售许可证》、已确定交付时间的商品住房用于回迁安置。

政策解读:

根据我市实际。

(十)推动存量房“带押过户”。简化抵押存量房交易程序,建立交易资金监管机制,开展已抵押存量房在未解除原抵押状态下交易过户(即“带押过户”),符合条件经抵押权人同意实现同步完成抵押存量房过户、受让人抵押权新设、转让人原抵押权注销等多个事项,节约交易双方资金和时间成本。

政策解读:

以往要买卖正在抵押、未还清贷款的房屋,买卖双方大多只能先由买方垫资或卖方自行筹借款项后,卖方去银行还贷、解除抵押登记,房屋才能过户到买方名下,再办理按揭贷款。这种模式存在诸多难题,如:垫资还贷风险大、融资成本高、时间长等。实施二手房“带押过户”模式,卖方就无需先到银行还贷并解除抵押登记,经抵押权人同意后,可直接到申慱亚洲官方网:市不动产登记完成二手房转移登记、买方的按揭抵押登记等多个办理环节,通过建立资金监管账户,用买方贷款偿还卖方贷款,为买卖双方节省了时间、减少了费用、降低了交易风险,保证交易资金安全,有助于带押房屋的流通性,提升了交易安全性。

(十一)房地产开发项目实行“分栋”首次登记和分期规划核实及验收。已经完成工程建设的部分建筑物可分栋进行规划核实。在取得竣工验收备案表和开发企业承诺按规划完成整体建设项目的情况下,对已完成竣工验收备案的部分建筑物,办理不动产首次登记;对未按期交付的房地产开发项目,在符合相关规划要求且社区、物业用房、幼儿园等配套建筑已先期按要求完成相关部门验收的前提下,可实现已完成建设的建筑物分期规划核实,规划核实后,可先行向相应的权利人发放无土地分摊面积的不动产登记证。

政策解读:

房地产项目首次登记是指房地产开发企业利用国有建设用地建造房屋的项目整体竣工验收后提交工程符合规划、土地权属来源和竣工验收等材料申请不动产权登记。此项措施出台后允许开发企业在单栋规划核实并已完成竣工备案前提下,分栋申办首次登记。此措施解决了开发企业因特殊原因工程进度停滞的问题,有效地保证项目按期交房,解决民生问题,避免不稳定因素的出现,促进房地产开发企业良性发展,有效地营造了良好的营商环境。

(十二)放宽不动产转移预告登记条件。以出让方式取得的房地产开发用地,对开发投资总额未达到25%的,按照“先投入后转让”的原则,交易双方签订转让合同,经所在各城区政府、开发区管委会同意,可申请办理不动产转移预告登记,待开发总额达到法定转让要求时,再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建、销售等手续。

政策解读:

以往房地产项目开发投资总额未达到25%的,即便交易双方达成转让义项,因无法办理不动产转移登记,后续项目建设也举步维艰。此次提出“放宽不动产转移预告登记条件”,是基于预告登记“最重要的功能就是担保功能,是为保障将来实现物权。”这一特点,通过办理不动产转移的预告登记这一途径,既维护了法律法规的严肃性,同时也破解交易双方资金短缺的实际困难,又为后续项目的推进提供了依据,使“先投入后转让”步入正轨。

(十三)盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权并已办理《不动产权证书》的地下室、地下车位,可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求并已缴纳地下部分土地出让价款的前提下,对地下室和有明确界址点的地下车位,依申请可以办理不动产产权登记。

政策解读:

由于地下室、地下车位启动登记的时间较短,相应的登记标准也在不断地完善,故造成全国各地登记机构对此类不动产登记的把握尺度无法统一。此次结合《民法典》及不动产登记等有关法律与规范,进一步明确了地下室、地下车位登记标准,做到物尽其用,活跃了房地产市场。

(十四)在建工程抵押项目“按套拆分”或“按栋拆分”实施注销登记。已经办理在建工程抵押的商品房,开发企业在符合按套(栋)拆分登记的条件下,经抵押权人同意对原抵押物及担保的债权按套(栋)进行拆分并办理抵押权变更登记,开发企业可按每套(栋)商品房担保债权陆续清偿所欠贷款并按套(栋)办理抵押权注销登记,盘活抵押商品房,缓解企业资金压力。

政策解读:

开发企业在建设初期,为了完成建设资金的积累,大多数都会办理整体在建工程抵押,随着在建工程的逐渐完工,累积的资金也消耗殆尽,开发企业急需将完工部分抵押工程销售,盘活资金链。以往由于工程项目设有在建工程抵押,无法办理预售许可证,现在通过将在建工程拆分到户,化整体为个体,为抵押权人同意逐一释放抵押物提供了前提条件,实现销售一户,抵押注销一户,不但促进了金融机构的贷款偿还,同时也为开发企业累积了新的资金,缓解企业资金压力,盘活抵押商品房,促进了商品房的流通。

(十五)调整商品房现售条件。在办理不动产首次登记后未售出的商品房,可以进行抵押权登记,房地产开发企业在抵押权注销后,可以申请将自持房屋状态变更为现售商品房状态。

政策解读:

1.“调整商品房现售条件。在办理不动产首次登记后未售出的商品房,可以进行抵押权登记”以往已经办理预售许可证的楼盘,为了防止个别不良开发企业一房二卖,对未售出的商品房是不允许办理抵押权登记的。现在通过规自局、住建局与税务局的数据共享,通过管理手段的加强,有效消除了一房二卖的风险,现时允许开发企业对未售商品房根据资金积累与市场主体需求及时进行转换,能够有效地保障项目建设资金需求,同时也能为活跃房地产市场注入原动力。

2.已取得商品房现售备案证明的,开发企业可通过申请现售变更,申请将销售的商品房销售状态由自留用房变更为待售;未取得商品房现售备案证明的,在申报资料齐全后,可申请办理商品房现售备案证明。

(十六)延长住房公积金贷款期限。住房公积金贷款期限延长至法定退休时间后五年,且贷款期限不得超过30年。

政策解读:

该政策旨在减轻职工家庭还贷压力,尤其是满足临近退休年龄职工的公积金贷款需求。

政策内容

调整前

调整后

男职工可贷款最高年龄

60岁

65岁

女职工可贷款最高年龄

55岁

60岁

(十七)提高住房公积金贷款额度计算倍数。缴存职工贷款额度计算倍数提高至夫妻双方账户余额之和15倍,账户余额之和不足3万元的按3万元计算,最低可贷款额度提高至45万元。

政策解读:

该政策旨在保障中低收入家庭和公积金账户余额较少职工的最低贷款额度。

政策内容

调整前

调整后

贷款额度计算倍数

10倍

15倍

最低可贷额度

30万元

45万元

(十八)优化住房公积金购房提取政策。取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自住住房提取公积金的政策限制。职工贷款购买非本市住房,在偿还首期贷款后,可随时申请提取住房公积金偿还贷款;职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房,自《不动产权证书》登记日期或购房合同备案日期满12个月后可申请提取住房公积金。

政策解读:

为满足缴存职工异地购房的实际需求,结合我市实际,取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自住住房提取公积金的政策限制。同时为加强公积金风险防控管理,依据《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》(建金〔2018〕46号)有关规定,对购房提取政策进行适当调整。

1.缴存职工贷款购买非本市住房与贷款购买本市住房提取执行标准一致。

①偿还贷款本息提取(含提前部分还款提取):贷款首期还款后,可随时申请第一次提取,之后每间隔1年(365天)可再次提取,夫妻双方每次提取总额不超过当期实际发生偿还贷款本息额。

②提前全部结清提取:夫妻双方提取总额不超过提前全部结清的金额。提取时限须在贷款结清后一年内办理。

2.缴存职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房的相关要求。

①夫妻双方可在购买住房两年内一次性提取住房公积金,提取总额不超过实际发生的住房支出。此政策为购房提取住房公积金的统一性规定。

②为加强风险管理,有效规范住房公积金提取管理秩序,缴存职工家庭全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房,须购房一年后申请提取住房公积金。同时,取消购房所在地户籍证明、公积金缴存证明等要件。

综上,缴存职工家庭全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房,须在购房一年以后且两年以内一次性提取住房公积金。购房时间按合同登记备案日期或自取得不动产权证书日期认定。

(十九)优化“商转公”贷款缴存条件。缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请“商转公”贷款。

政策解读:

“商转公”贷款缴存条件与公积金贷款缴存条件执行标准一致,帮助更多缴存职工减轻还贷压力。

政策内容

调整前

调整后

公积金缴存条件

12个月

6个月

(二十)推出“商转公”组合贷款。已办理商业性住房贷款的借款人可以将原商业贷款转为住房公积金贷款和商业贷款的组合贷款。

政策解读:

已办理商业贷款的借款人可以将原商业贷款转为公积金贷款和商业贷款的组合贷款。“商转公”组合贷款按照《申慱亚洲官方网:市个人住房公积金贷款管理办法》《申慱亚洲官方网:市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款管理办法》等相关规定办理。“商转公”组合贷款最高贷款额度(公积金贷款和商业贷款)不能超过所购房屋评估价格的70%,且不得高于商业贷款剩余本金余额。

“商转公”组合贷款采用顺位抵押方式办理:借款申请人在原商业贷款未结清的情况下,公积金中心审核贷款条件、进行房屋评估,核定公积金贷款额度,办理顺位抵押登记后,将原商业贷款的部分余额转为住房公积金贷款。此方式适用于与我中心签订顺位抵押合作协议的商业银行,市区为工行、农行、中行、建行、交行、申慱亚洲官方网:银行;外县(市)为建设银行。

(二十一)支持建设用地使用权抵押融资。支持不以公益为目的的养老、教育、医疗等社会领域企业,用有偿方式取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时,不得改变土地用途。

政策解读:

根据我市实际。

(二十二)加大对建筑施工企业的融资支持。鼓励商业银行在依法合规、风险可控基础上,满足建筑企业合理融资需求。加强对项目资金的监管力度,合法合规简化返还建设工程质量保证金手续,缓解企业流动性资金压力。

政策解读:

对于第三方金融机构托管的质量保证金到期后,依据建设单位申请返还保证金,市质监站及时完成审核,出具《质量保证金返还通知单》。

(二十三)建立融资协调工作机制。加大房地产企业金融政策支持,建立融资支持房地产项目“白名单”,搭建政银企沟通平台,推动房地产企业和金融机构精准对接,促进不同所有制房地产企业合理融资需求。

政策解读:

《住房城乡建设部?金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(建房〔2024〕2号)中:

第一条建立城市房地产融资协调机制指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长,属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制(以下简称协调机制)。协调机制要明确工作分工,强化统筹谋划,细化政策措施,将各项工作做实做细。定期组织各方会商,及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求,协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台,推动房地产开发企业和金融机构精准对接。保障金融机构合法权益,指导金融机构与房地产开发企业平等协商,按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

第三条满足合理融资需求金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象,对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目,建立授信绿色通道,优化审批流程、缩短审批时限,积极满足合理融资需求;对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目,不盲目抽贷、断贷、压贷,通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时,加强贷款资金封闭管理,严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。

(二十四)支持企业开展商品房团购活动。持续面向全市组织有团购意向的项目企业开展商品住房团购活动,鼓励企业自主推出团购优惠政策。

政策解读:

根据我市实际。

(二十五)推进配套设施建设。确保房地产开发项目如期交付使用,完善项目周边基础设施配套,方便百姓就医、就学、出行。项目周边医院、学校、道路、公交、水、电、气、热和绿化等配套设施按规划及时建设到位。配套建设工程超前列入各级政府年度投资计划,确保小区基础设施配套与小区项目交付同步完成建设。

政策解读:

根据我市实际。

(二十六)建立房地产交易展示中心,根据需要定期召开房屋交易展示会,出台阶段性政策,降低购房成本,增加购房人获得感,幸福感。

政策解读:

根据我市实际。

(二十七)加强房地产项目建设全过程监管。进一步规范房地产开发经营行为,严格执行《关于加强房地产及公建项目全过程监管的意见》规定,落实各方主体责任及行政部门监管责任,确保建筑工程质量和安全,避免产生新的“停缓建”等问题,促进房地产业平稳健康发展。

政策解读:

1.质量监管内容:负责检查按施工技术标准和施工图设计文件进行施工情况;进场的建筑材料、建筑构配件和设备报监理单位(建设单位)审查情况;在资质等级许可范围内从事建设工程活动情况等施工单位质量行为。负责监督工程竣工验收工作,并出具监督报告。

2.监管人员要随时掌握项目进展,每周到施工现场指导服务不少于一次。项目施工放线、脚手架搭设、深基坑施工、隐蔽工程施工等关键部位、重点环节施工,监管人员须知晓,必要时应到现场监督。

3.监管人员对工程竣工预验收中发现的问题,及时督促相关责任主体予以整改,对未按要求整改到位的,报相关部门予以处理。保证交付竣工验收的建筑工程符合规定的质量标准和竣工条件。

(二十八)加强对商品房开发销售和预售资金的监管。对房地产企业商品房预售申请严格审批,已批预售的项目实施严格监管制度,市住建局要建立严格的监管机制,切实履行监管职责,每周调度监测在建项目销售和预售资金使用情况,及时发现和严格处理商品房销售和预售资金使用的违法违规行为。

政策解读:

1.对房地产企业商品房预售申请严格审批,开发建设项目工程形象进度3层以下(含3层)的商品房项目应当完成基础和结构工程;4层以上(含4层)的商品房项目,有地下室工程的,应当完成基础和首层结构工程;无地下室工程的,应当完成基础和4层结构工程。

2.自2023年7月1日起取得《商品房预售许可证》的建设项目,严格按照《申慱亚洲官方网:市商品房预售款监督管理办法》对商品房预售资金进行监管。

工程进度

监管比例

毛坯交付

精装交付

混合交付

建成层数未达到规划设计总层数1/2

30%

30%

30%

建成层数达到规划设计总层数1/2

20%

25%

25%

主体封顶

15%

20%

20%

主体砌筑、楼栋外墙装饰完毕

10%

15%

15%

楼栋内公共区域、管网配套及园区景观等建设完毕

6%

6%

6%

建设工程竣工验收备案

3%

3%

3%

不动产首次登记

0%

0%

0%

(二十九)存在重大经营风险的房地产开发企业列入重点监管对象。对无资质开发、超资质开发、资质不在有效期内开发、不按规定办理项目资本金监管、供水、供热等各单项工程不验收即交付使用、资金链断裂导致工程烂尾、不及时办理产权登记等情形,纳入重点监管名单,按相关法律法规处理。

政策解读:

《申慱亚洲官方网:市城市房地产开发经营管理条例》第三十一条:市开发主管部门、相关行政管理部门和金融机构应当将严重失信的房地产开发企业纳入重点监管名单,限制其开发新的房地产项目、参与新的土地出让等活动。

 

申慱亚洲官方网:市住房和城乡建设局

2024年4月28日

 

关于印发申慱亚洲官方网:市促进房地产市场平稳健康发展措施的通知

 



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解读:支持鼓励低效用地盘活利用,对盘活低效用地房地产项目可以采取土地出让价款分期支付方式,有效缓解开发企业资金压力。

(四)降低房地产开发配套成本。新建项目水、热、气等市政基础设施建设费用,统一纳入土地开发支出成本中。

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(五)鼓励超低能耗建筑开发建设。经核定的综合节能率不低于85%,且符合住建部《近零能耗建筑技术标准》及申慱亚洲官方网:省工程建设设计标准《超低能耗公共建筑设计标准》《超低能耗居住建筑设计标准》相关要求的超低能耗建筑房地产项目,给予政策支持。

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(六)在满足绿地率要求的前提下,住宅项目配建停车场中,地下停车场、地上停车楼(库)、结建式停车库的泊位应不小于总泊位的70%。需设置机械停车设备的,机械停车泊位不得超过停车泊位总数的50%,且地下停车泊位不得少于停车泊位总数的90%。

政策解读:

在保证规划配建停车位总数不减的前提下,根据项目实际情况,切实必要可行的,可适当调整地上、地下以及机械停车位的总量占比,但地上、地下停车泊位比例调整与机械停车泊位比例调整只能两种方式中采取一种,且不得超过相应限定比例。

(七)鼓励创新居住户型设计,满足改善性住房需求。对尚未办理规划条件核实的住宅项目以及新建住宅项目,住宅项目可配置更开敞、舒适的阳台,合理设置设备平台。开敞阳台按照水平投影50%计算建筑面积和容积率;每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过5平方米的,不计算建筑面积和容积率;超出5平方米部分面积,按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

政策解读:

根据我市实际。

(八)住宅项目在建设用地范围内建设的售楼处,可在项目主体工程申报建设工程规划许可证前,先行申请办理临时建设工程规划许可证。售楼处结合商业网点等配套服务设施建设并纳入主体工程设计方案的,在建设项目主体工程办理建设工程规划许可证时,同步注销临时建设工程规划许可证;未纳入主体工程设计方案的,应在主体工程最后一次规划核实前自行拆除。

政策解读:

为实现建设项目“拿地即开工”,根据城乡规划法律、法规,参考南京等城市的成功经验,结合我市实际,建设单位或个人在签订土地出让合同、按规定缴纳土地出让金后,可在申请主体工程建设工程规划审批手续过程中,对售楼处先行申请办理临时建设工程规划许可证。

(九)提高回迁安置效率。根据回迁户意愿,鼓励支持各区政府货币化购买城市区域内已办理《商品房预售许可证》、已确定交付时间的商品住房用于回迁安置。

政策解读:

根据我市实际。

(十)推动存量房“带押过户”。简化抵押存量房交易程序,建立交易资金监管机制,开展已抵押存量房在未解除原抵押状态下交易过户(即“带押过户”),符合条件经抵押权人同意实现同步完成抵押存量房过户、受让人抵押权新设、转让人原抵押权注销等多个事项,节约交易双方资金和时间成本。

政策解读:

以往要买卖正在抵押、未还清贷款的房屋,买卖双方大多只能先由买方垫资或卖方自行筹借款项后,卖方去银行还贷、解除抵押登记,房屋才能过户到买方名下,再办理按揭贷款。这种模式存在诸多难题,如:垫资还贷风险大、融资成本高、时间长等。实施二手房“带押过户”模式,卖方就无需先到银行还贷并解除抵押登记,经抵押权人同意后,可直接到申慱亚洲官方网:市不动产登记完成二手房转移登记、买方的按揭抵押登记等多个办理环节,通过建立资金监管账户,用买方贷款偿还卖方贷款,为买卖双方节省了时间、减少了费用、降低了交易风险,保证交易资金安全,有助于带押房屋的流通性,提升了交易安全性。

(十一)房地产开发项目实行“分栋”首次登记和分期规划核实及验收。已经完成工程建设的部分建筑物可分栋进行规划核实。在取得竣工验收备案表和开发企业承诺按规划完成整体建设项目的情况下,对已完成竣工验收备案的部分建筑物,办理不动产首次登记;对未按期交付的房地产开发项目,在符合相关规划要求且社区、物业用房、幼儿园等配套建筑已先期按要求完成相关部门验收的前提下,可实现已完成建设的建筑物分期规划核实,规划核实后,可先行向相应的权利人发放无土地分摊面积的不动产登记证。

政策解读:

房地产项目首次登记是指房地产开发企业利用国有建设用地建造房屋的项目整体竣工验收后提交工程符合规划、土地权属来源和竣工验收等材料申请不动产权登记。此项措施出台后允许开发企业在单栋规划核实并已完成竣工备案前提下,分栋申办首次登记。此措施解决了开发企业因特殊原因工程进度停滞的问题,有效地保证项目按期交房,解决民生问题,避免不稳定因素的出现,促进房地产开发企业良性发展,有效地营造了良好的营商环境。

(十二)放宽不动产转移预告登记条件。以出让方式取得的房地产开发用地,对开发投资总额未达到25%的,按照“先投入后转让”的原则,交易双方签订转让合同,经所在各城区政府、开发区管委会同意,可申请办理不动产转移预告登记,待开发总额达到法定转让要求时,再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建、销售等手续。

政策解读:

以往房地产项目开发投资总额未达到25%的,即便交易双方达成转让义项,因无法办理不动产转移登记,后续项目建设也举步维艰。此次提出“放宽不动产转移预告登记条件”,是基于预告登记“最重要的功能就是担保功能,是为保障将来实现物权。”这一特点,通过办理不动产转移的预告登记这一途径,既维护了法律法规的严肃性,同时也破解交易双方资金短缺的实际困难,又为后续项目的推进提供了依据,使“先投入后转让”步入正轨。

(十三)盘活地下室、车位资产。对已取得国有土地使用权并已办理《不动产权证书》的地下室、地下车位,可以申请办理抵押权登记。在符合规划、人防要求并已缴纳地下部分土地出让价款的前提下,对地下室和有明确界址点的地下车位,依申请可以办理不动产产权登记。

政策解读:

由于地下室、地下车位启动登记的时间较短,相应的登记标准也在不断地完善,故造成全国各地登记机构对此类不动产登记的把握尺度无法统一。此次结合《民法典》及不动产登记等有关法律与规范,进一步明确了地下室、地下车位登记标准,做到物尽其用,活跃了房地产市场。

(十四)在建工程抵押项目“按套拆分”或“按栋拆分”实施注销登记。已经办理在建工程抵押的商品房,开发企业在符合按套(栋)拆分登记的条件下,经抵押权人同意对原抵押物及担保的债权按套(栋)进行拆分并办理抵押权变更登记,开发企业可按每套(栋)商品房担保债权陆续清偿所欠贷款并按套(栋)办理抵押权注销登记,盘活抵押商品房,缓解企业资金压力。

政策解读:

开发企业在建设初期,为了完成建设资金的积累,大多数都会办理整体在建工程抵押,随着在建工程的逐渐完工,累积的资金也消耗殆尽,开发企业急需将完工部分抵押工程销售,盘活资金链。以往由于工程项目设有在建工程抵押,无法办理预售许可证,现在通过将在建工程拆分到户,化整体为个体,为抵押权人同意逐一释放抵押物提供了前提条件,实现销售一户,抵押注销一户,不但促进了金融机构的贷款偿还,同时也为开发企业累积了新的资金,缓解企业资金压力,盘活抵押商品房,促进了商品房的流通。

(十五)调整商品房现售条件。在办理不动产首次登记后未售出的商品房,可以进行抵押权登记,房地产开发企业在抵押权注销后,可以申请将自持房屋状态变更为现售商品房状态。

政策解读:

1.“调整商品房现售条件。在办理不动产首次登记后未售出的商品房,可以进行抵押权登记”以往已经办理预售许可证的楼盘,为了防止个别不良开发企业一房二卖,对未售出的商品房是不允许办理抵押权登记的。现在通过规自局、住建局与税务局的数据共享,通过管理手段的加强,有效消除了一房二卖的风险,现时允许开发企业对未售商品房根据资金积累与市场主体需求及时进行转换,能够有效地保障项目建设资金需求,同时也能为活跃房地产市场注入原动力。

2.已取得商品房现售备案证明的,开发企业可通过申请现售变更,申请将销售的商品房销售状态由自留用房变更为待售;未取得商品房现售备案证明的,在申报资料齐全后,可申请办理商品房现售备案证明。

(十六)延长住房公积金贷款期限。住房公积金贷款期限延长至法定退休时间后五年,且贷款期限不得超过30年。

政策解读:

该政策旨在减轻职工家庭还贷压力,尤其是满足临近退休年龄职工的公积金贷款需求。

政策内容

调整前

调整后

男职工可贷款最高年龄

60岁

65岁

女职工可贷款最高年龄

55岁

60岁

(十七)提高住房公积金贷款额度计算倍数。缴存职工贷款额度计算倍数提高至夫妻双方账户余额之和15倍,账户余额之和不足3万元的按3万元计算,最低可贷款额度提高至45万元。

政策解读:

该政策旨在保障中低收入家庭和公积金账户余额较少职工的最低贷款额度。

政策内容

调整前

调整后

贷款额度计算倍数

10倍

15倍

最低可贷额度

30万元

45万元

(十八)优化住房公积金购房提取政策。取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自住住房提取公积金的政策限制。职工贷款购买非本市住房,在偿还首期贷款后,可随时申请提取住房公积金偿还贷款;职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房,自《不动产权证书》登记日期或购房合同备案日期满12个月后可申请提取住房公积金。

政策解读:

为满足缴存职工异地购房的实际需求,结合我市实际,取消职工购买非户籍地或非公积金缴存地自住住房提取公积金的政策限制。同时为加强公积金风险防控管理,依据《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》(建金〔2018〕46号)有关规定,对购房提取政策进行适当调整。

1.缴存职工贷款购买非本市住房与贷款购买本市住房提取执行标准一致。

①偿还贷款本息提取(含提前部分还款提取):贷款首期还款后,可随时申请第一次提取,之后每间隔1年(365天)可再次提取,夫妻双方每次提取总额不超过当期实际发生偿还贷款本息额。

②提前全部结清提取:夫妻双方提取总额不超过提前全部结清的金额。提取时限须在贷款结清后一年内办理。

2.缴存职工全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房的相关要求。

①夫妻双方可在购买住房两年内一次性提取住房公积金,提取总额不超过实际发生的住房支出。此政策为购房提取住房公积金的统一性规定。

②为加强风险管理,有效规范住房公积金提取管理秩序,缴存职工家庭全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房,须购房一年后申请提取住房公积金。同时,取消购房所在地户籍证明、公积金缴存证明等要件。

综上,缴存职工家庭全款购买非本市住房或全款购买本市第三套及以上住房,须在购房一年以后且两年以内一次性提取住房公积金。购房时间按合同登记备案日期或自取得不动产权证书日期认定。

(十九)优化“商转公”贷款缴存条件。缴存职工连续、正常、足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请“商转公”贷款。

政策解读:

“商转公”贷款缴存条件与公积金贷款缴存条件执行标准一致,帮助更多缴存职工减轻还贷压力。

政策内容

调整前

调整后

公积金缴存条件

12个月

6个月

(二十)推出“商转公”组合贷款。已办理商业性住房贷款的借款人可以将原商业贷款转为住房公积金贷款和商业贷款的组合贷款。

政策解读:

已办理商业贷款的借款人可以将原商业贷款转为公积金贷款和商业贷款的组合贷款。“商转公”组合贷款按照《申慱亚洲官方网:市个人住房公积金贷款管理办法》《申慱亚洲官方网:市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款管理办法》等相关规定办理。“商转公”组合贷款最高贷款额度(公积金贷款和商业贷款)不能超过所购房屋评估价格的70%,且不得高于商业贷款剩余本金余额。

“商转公”组合贷款采用顺位抵押方式办理:借款申请人在原商业贷款未结清的情况下,公积金中心审核贷款条件、进行房屋评估,核定公积金贷款额度,办理顺位抵押登记后,将原商业贷款的部分余额转为住房公积金贷款。此方式适用于与我中心签订顺位抵押合作协议的商业银行,市区为工行、农行、中行、建行、交行、申慱亚洲官方网:银行;外县(市)为建设银行。

(二十一)支持建设用地使用权抵押融资。支持不以公益为目的的养老、教育、医疗等社会领域企业,用有偿方式取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时,不得改变土地用途。

政策解读:

根据我市实际。

(二十二)加大对建筑施工企业的融资支持。鼓励商业银行在依法合规、风险可控基础上,满足建筑企业合理融资需求。加强对项目资金的监管力度,合法合规简化返还建设工程质量保证金手续,缓解企业流动性资金压力。

政策解读:

对于第三方金融机构托管的质量保证金到期后,依据建设单位申请返还保证金,市质监站及时完成审核,出具《质量保证金返还通知单》。

(二十三)建立融资协调工作机制。加大房地产企业金融政策支持,建立融资支持房地产项目“白名单”,搭建政银企沟通平台,推动房地产企业和金融机构精准对接,促进不同所有制房地产企业合理融资需求。

政策解读:

《住房城乡建设部?金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(建房〔2024〕2号)中:

第一条建立城市房地产融资协调机制指导各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长,属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制(以下简称协调机制)。协调机制要明确工作分工,强化统筹谋划,细化政策措施,将各项工作做实做细。定期组织各方会商,及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求,协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台,推动房地产开发企业和金融机构精准对接。保障金融机构合法权益,指导金融机构与房地产开发企业平等协商,按照市场化、法治化原则自主决策和实施。

第三条满足合理融资需求金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象,对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目,建立授信绿色通道,优化审批流程、缩短审批时限,积极满足合理融资需求;对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目,不盲目抽贷、断贷、压贷,通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时,加强贷款资金封闭管理,严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。

(二十四)支持企业开展商品房团购活动。持续面向全市组织有团购意向的项目企业开展商品住房团购活动,鼓励企业自主推出团购优惠政策。

政策解读:

根据我市实际。

(二十五)推进配套设施建设。确保房地产开发项目如期交付使用,完善项目周边基础设施配套,方便百姓就医、就学、出行。项目周边医院、学校、道路、公交、水、电、气、热和绿化等配套设施按规划及时建设到位。配套建设工程超前列入各级政府年度投资计划,确保小区基础设施配套与小区项目交付同步完成建设。

政策解读:

根据我市实际。

(二十六)建立房地产交易展示中心,根据需要定期召开房屋交易展示会,出台阶段性政策,降低购房成本,增加购房人获得感,幸福感。

政策解读:

根据我市实际。

(二十七)加强房地产项目建设全过程监管。进一步规范房地产开发经营行为,严格执行《关于加强房地产及公建项目全过程监管的意见》规定,落实各方主体责任及行政部门监管责任,确保建筑工程质量和安全,避免产生新的“停缓建”等问题,促进房地产业平稳健康发展。

政策解读:

1.质量监管内容:负责检查按施工技术标准和施工图设计文件进行施工情况;进场的建筑材料、建筑构配件和设备报监理单位(建设单位)审查情况;在资质等级许可范围内从事建设工程活动情况等施工单位质量行为。负责监督工程竣工验收工作,并出具监督报告。

2.监管人员要随时掌握项目进展,每周到施工现场指导服务不少于一次。项目施工放线、脚手架搭设、深基坑施工、隐蔽工程施工等关键部位、重点环节施工,监管人员须知晓,必要时应到现场监督。

3.监管人员对工程竣工预验收中发现的问题,及时督促相关责任主体予以整改,对未按要求整改到位的,报相关部门予以处理。保证交付竣工验收的建筑工程符合规定的质量标准和竣工条件。

(二十八)加强对商品房开发销售和预售资金的监管。对房地产企业商品房预售申请严格审批,已批预售的项目实施严格监管制度,市住建局要建立严格的监管机制,切实履行监管职责,每周调度监测在建项目销售和预售资金使用情况,及时发现和严格处理商品房销售和预售资金使用的违法违规行为。

政策解读:

1.对房地产企业商品房预售申请严格审批,开发建设项目工程形象进度3层以下(含3层)的商品房项目应当完成基础和结构工程;4层以上(含4层)的商品房项目,有地下室工程的,应当完成基础和首层结构工程;无地下室工程的,应当完成基础和4层结构工程。

2.自2023年7月1日起取得《商品房预售许可证》的建设项目,严格按照《申慱亚洲官方网:市商品房预售款监督管理办法》对商品房预售资金进行监管。

工程进度

监管比例

毛坯交付

精装交付

混合交付

建成层数未达到规划设计总层数1/2

30%

30%

30%

建成层数达到规划设计总层数1/2

20%

25%

25%

主体封顶

15%

20%

20%

主体砌筑、楼栋外墙装饰完毕

10%

15%

15%

楼栋内公共区域、管网配套及园区景观等建设完毕

6%

6%

6%

建设工程竣工验收备案

3%

3%

3%

不动产首次登记

0%

0%

0%

(二十九)存在重大经营风险的房地产开发企业列入重点监管对象。对无资质开发、超资质开发、资质不在有效期内开发、不按规定办理项目资本金监管、供水、供热等各单项工程不验收即交付使用、资金链断裂导致工程烂尾、不及时办理产权登记等情形,纳入重点监管名单,按相关法律法规处理。

政策解读:

《申慱亚洲官方网:市城市房地产开发经营管理条例》第三十一条:市开发主管部门、相关行政管理部门和金融机构应当将严重失信的房地产开发企业纳入重点监管名单,限制其开发新的房地产项目、参与新的土地出让等活动。

 

申慱亚洲官方网:市住房和城乡建设局

2024年4月28日

 

关于印发申慱亚洲官方网:市促进房地产市场平稳健康发展措施的通知

 



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